El impacto en las políticas habitacionales, otro efecto de la ley de extranjerización de la tierra

En las últimas semanas, buena parte del debate público giró en torno a un mismo eje: la extranjerización de la tierra. El proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, que el Senado tratará mañana jueves 6 de agosto, puso sobre la mesa una discusión que apela directamente al sentido de pertenencia territorial: cuánta tierra argentina puede terminar en manos extranjeras, si el límite actual del 15% debe subir al 20% o al 25% (cuando no la liberalización total de ese límite), y qué pasa con los recursos estratégicos -agua dulce, litio, zonas de frontera- cuando el criterio para venderlos deja de ser nacional y pasa a depender de cada provincia.

No es un debate menor ya que toca una fibra que en Argentina se activa rápido, la misma que puso a millones a discutir con vehemencia la soberanía sobre las Islas Malvinas durante el Mundial. Cuando lo que está en juego es «lo nuestro» frente a un afuera extranjero, la discusión se vuelve masiva, visceral, y ocupa el centro de la escena.

Pero mientras la conversación pública se concentra en esa dimensión, el mismo proyecto avanza en otros puntos que recibieron mucha menos atención, aunque su impacto va a ser inmediato y cotidiano para millones de personas. Se trata de la población inquilina y de las personas que viven en barrios populares.

¿Cuáles son los efectos sobre estos sectores?

En relación a la población inquilina, el corazón del texto original de la reforma estaba en el artículo 1222 del Código Civil y Comercial que establece que ante dos meses de alquiler impago, el propietario debe intimar al inquilino por 10 días corridos antes de poder iniciar el desalojo. El proyecto bajaba ese plazo a 3 días. Sin embargo fue retirado frente a presiones del sector de inquilinos que se veía afectado. Lo que sí se mantiene es el juicio que pasa a tramitarse por la vía sumarísima -la más rápida del Código Procesal-, en lugar del proceso ordinario, que hoy puede demorar entre 18 y 24 meses en casos de falta de pago o vencimiento de contrato. Una vez iniciado el proceso, tampoco existe la posibilidad de «purgar la mora»: pagar la deuda ya no alcanza para frenar el desalojo. A esto se suman notificaciones más laxas (alcanza con fotos del inmueble aunque falten las chapas numeradoras) y una ejecución con más herramientas para el oficial de justicia, que puede pedir auxilio policial, allanar y actuar en días y horarios inhábiles.

La única salvedad corre para hogares con menores, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo: ahí el juez debe dar intervención a organismos de protección y otorgar hasta 10 días para conseguir un lugar transitorio antes del lanzamiento.

Durante las negociaciones en comisiones, se había quitado el capítulo completo que apuntaba a reformar la Ley 27.453, que creó el Registro Nacional de Barrios Populares (RENABAP) y estableció un esquema de integración socio-urbana con miras a regularizar la propiedad de esos terrenos. La reforma eliminaba la expropiación como herramienta para esa regularización, derogaba el fideicomiso estatal de tierras que la ley había creado para gestionarla, y suprimía las asignaciones a cooperativas que participaban del proceso.

También derogaba la suspensión de desalojos por 10 años que protegía a esos barrios. En su lugar, propone otras vías -prescripción adquisitiva administrativa, convenios urbanísticos, declaración de vacancia-, pero sin el paraguas de protección específica que existía hasta ahora.

El proyecto también reforma la Ley de Expropiaciones (21.499). Por un lado, exige que la «utilidad pública» se interprete de manera restrictiva, con el Estado obligado a identificar específicamente el objetivo perseguido y a superar un examen de idoneidad, necesidad y proporcionalidad -lo que en la práctica dificulta y encarece el uso de esta herramienta-. Por otro, incorpora el lucro cesante al cálculo de la indemnización (con un tope general del 30% del daño emergente, aunque superable si el expropiado prueba una afectación mayor) y establece que no habrá transferencia de dominio hasta el pago íntegro de esa indemnización. En la misma línea, regula con mayor precisión la ocupación temporánea de bienes por parte del Estado: la modalidad «anormal» solo podrá disponerla el Poder Ejecutivo Nacional, exige acreditar un estado de necesidad objetivo (no la mera conveniencia administrativa) y queda limitada a 90 días, prorrogables una única vez, y solo ante circunstancias graves como emergencias sanitarias, conflictos armados o desastres naturales.

En este punto cabe mencionar una cuestión no menor. En Argentina, la palabra “expropiación” tiene una connotación negativa y, en este caso en particular, se la impone como la contracara al respeto por la propiedad privada. Sin embargo, la expropiación con fines urbanísticos es un instrumento fundamental para el desarrollo y la organización de las ciudades, y es utilizada sin discusión, por ejemplo, en Estados Unidos, país insospechado de transitar orientaciones izquierdistas.

Esto se debe a que, en definitiva, la idea de propiedad privada no es un ente abstracto. La propiedad privada existe porque hay otras personas que también la poseen o desean poseerla en el marco de un territorio construido al calor de decisiones que emanan de un Estado.

En materia de regularización dominial, el proyecto modifica la Ley 24.374 (conocida como Ley Pierri), que permite a quienes ocupan una vivienda única y permanente acceder a su titularidad. Hoy, ese beneficio exige acreditar una posesión pacífica y continua de al menos tres años anteriores a enero de 2009 una fecha de corte fija-. El proyecto reemplaza ese esquema por un requisito móvil: podrá pedirlo quien acredite diez años de posesión pacífica, ostensible y continua inmediatamente anteriores a la presentación, sin fecha límite. Es decir, eleva el período exigido de tres a diez años, aunque convierte el mecanismo en una vía permanente y ya no atada a un momento histórico puntual -también extendida a agricultores familiares sobre el inmueble rural que habitan y trabajan-.

Un problema estructural

Lo descripto hasta aquí no es un cambio aislado, sino la última etapa de un proceso más largo. Durante años, la situación de la población inquilina estuvo regulada por la Ley de Alquileres (27.551), que establecía garantías como contratos de tres años y un ajuste anual pautado. En 2020, en el marco de la pandemia, el Estado fue incluso más allá: mediante el DNU 320/2020, suspendió los desalojos por falta de pago en todo el país, congeló el valor de los alquileres y prorrogó automáticamente los contratos que vencían durante ese período. Una iniciativa de emergencia ante una crisis sanitaria histórica con sus consecuentes efectos económicos, sociales y culturales.

Esa medida cumplió su ciclo y quedó atrás. Pero lo que vino después no fue un regreso al esquema anterior, sino un giro en sentido contrario: en 2023, durante los primeros días de mandato de Javier Milei, se derogó la propia Ley de Alquileres, y el mercado quedó desregulado, sin plazo de ajuste garantizado ni herramientas de protección específicas para quien alquila. El resultado es un mercado inmobiliario cada vez más desregulado, con escasa defensa para la parte inquilina. A esa situación de vulnerabilidad ya instalada llega ahora este proyecto, que en lugar de reponer alguna garantía, profundiza el desequilibrio y acelera el desalojo en sí mismo.

Con el RENABAP ocurre algo parecido, aunque con un origen distinto. La ley que le dio marco -la 27.453- se sancionó en 2018 con un consenso amplísimo, aprobada por unanimidad en el Congreso. A partir de ahí se pudo relevar oficialmente la cantidad de barrios populares del país, avanzar en procesos de regularización dominial y ejecutar obras de infraestructura en esos territorios. Pero ese impulso no se sostuvo: durante el actual gobierno, esas políticas se fueron desfinanciando y se suspendieron las obras.

Ese desmantelamiento progresivo golpea a una población que ya venía absorbiendo el costo de un contexto económico adverso: recesión, pérdida del poder adquisitivo del salario, caída del empleo. A esa vulnerabilidad previa se le suma vivir en un barrio donde las obras están paradas y el Estado fue retirando presencia. Es, otra vez, un sector que llega debilitado por un proceso que lo precede y que ahora, además, está en el medio de discusiones de una reforma que quedó afuera del dictamen pero no se debe descartar que aparezca en el recinto.

¿Hacia dónde vamos?

El gobierno ultraliberal de Milei, Bullrich, Caputo y compañía ha desarrollado durante estos años una gestión enfocada a cambiar estructuralmente la Argentina y que, en varios aspectos, logró avanzar gracias al acompañamiento y complicidad de diversos sectores políticos.

Resulta paradójico que, mientras el propio gobierno de Estados Unidos exige una visa para que un argentino pise su territorio y mantiene, en buena parte de sus estados, restricciones a la compra de tierra agrícola por parte de extranjeros -sobre todo cerca de instalaciones estratégicas-, Argentina avance en sentido exactamente inverso: flexibilizar aún más un régimen de defensa del territorio. No es un dato menor teniendo en cuenta el nivel de dependencia y alineamiento que exhibe el Gobierno actual respecto de Washington. Lejos de proteger el patrimonio nacional, esta reforma profundiza una lógica de sometimiento: habilita una pérdida de soberanía sobre el territorio que ni siquiera la principal potencia beneficiada estaría dispuesta a tolerar puertas adentro.

En ese marco, aspectos como los planteados aquí son sumamente peligrosos. Según el último censo, casi 8 millones de personas alquilan en todo el país, con estimaciones de hasta casi 3 millones de hogares inquilinos, dando cuenta de que es un sector social muy grande. Según organizaciones de inquilinos (como Inquilinos Agrupados y Federación de Inquilinos Nacional), más del 70% de los hogares inquilinos tiene deudas activas y casi un 30% está en emergencia habitacional.

Por su parte, los últimos informes del RENABAP hablan de alrededor de 6.500 barrios populares, villas y asentamientos donde viven millones de personas que, cada vez más, ven y sufren la vulneración de sus derechos.

La norma requiere su rechazo pleno. Aunque, además, urge la necesidad de construir y consolidar políticas públicas integrales y de largo plazo que puedan atender estas cuestiones. La vivienda es un derecho humano. Y el acceso y permanencia a la ciudad también lo es. Por lo tanto, el conjunto de la sociedad no puede verse vulnerada en determinados ciclos políticos. Urge construir, con decisión, una mayoría política que pueda plantear una alternativa que resuelva de fondo estos problemas.