Tras la reforma laboral, qué cambia en la exención de alquileres y venta de inmuebles

A través del Dto. 406/26, el PEN reglamentó el régimen, por lo que a continuación exponemos las claves del tema para ayudar a su comprensión.

1. ¿Cuál es el tratamiento de los alquileres de inmuebles destinados a casa-habitación?

Los alquileres de inmuebles destinados a casa-habitación se encuentran exentos del impuesto a las ganancias, entendiéndose por casa-habitación la vivienda única, familiar y de ocupación permanente del sujeto que la habita.

Ello implica que el resto de locaciones, como locales comerciales, profesionales, depósitos, etc., siguen gravados con el impuesto.

2. ¿Quiénes son los beneficiarios de esta exención?

Según la reglamentación, los sujetos beneficiados son las personas humanas y sucesiones indivisas, a pesar que la ley no había excluido a las sociedades.

3. ¿Cuál es la vigencia de la exención?

La exención rige respecto de las locaciones devengadas a partir del 1//1/2026, con independencia de la fecha en que se hubiere celebrado el respectivo contrato.

Por lo tanto, si el contrato de locación se celebró el 1/9/2025, la exención regirá desde el 1/1/2026.

4. ¿Qué alcance tiene la exención?

La exención de la ganancia derivada de la locación o sub locación de inmuebles con destino a casa-habitación, corresponde al valor del alquiler, el importe abonado por los inquilinos o arrendatarios por el uso de muebles y otros accesorios o servicios que suministre el propietario.

Por otra parte, alcanza a la locación o sublocación de inmuebles. Por lo tanto, si un locatario subalquila el inmueble gozará de la exención, en la medida que se destine a casa-habitación.

5. ¿Qué ocurre cuando el locatario abona al locador el importe de la locación más las respectivas expensas?

Las expensas constituyen un mayor alquiler, por lo que también gozan de la exención.

6. ¿Cuál es la situación del contrato de locación celebrado por una persona humana que reside en el exterior?

Al no hacerse distinción alguna, también corresponderá aplicar la exención

7. ¿Cuál es la situación de un contrato de locación de un inmueble ubicado en Punta del Este, cuyo locador es una persona humana residente en el país?

Tampoco en este caso hay distinción alguna, por lo que también corresponde aplicar la exención, siempre y cuando el inmueble se afecte como casa-habitación del locatario.

8. ¿Cómo debe entenderse el concepto de casa-habitación a los efectos del valor locativo o de locación o sublocación?

Tratándose de la dispensa relativa al valor locativo, esa calificación se referirá a la vivienda del contribuyente y tratándose de la franquicia relativa a la locación o sublocación, la calificación se refiera a la vivienda del locatario o sublocatario.

9. ¿Qué tratamiento fiscal tiene el valor locativo o arrendamiento presunto de inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio no determinado en los términos del art. 44 inc. g) de la ley del impuesto a las ganancias?

Queda comprendido en la exención a que alude el primer párrafo in fine del art. 26 inc. n) de la ley del tributo, en la medida que el cesionario afecte el inmueble a casa-habitación.

10. ¿Qué prueba debe tener el locador respecto del concepto de casa-habitación para la procedencia de la exención?

Debe probar que el destino es de vivienda única, familiar y de ocupación permanente del sujeto que la habita.

Una forma de hacerlo, es a través del contrato de locación en el que se indique que el locatario le dará tal destino.

11. ¿Cuál es la situación del locatario respecto a la deducción de los alquileres en su declaración jurada del impuesto a las ganancias?

El contribuyente puede deducir hasta el 40% de las sumas pagadas en concepto de alquileres de inmuebles y hasta el límite de la suma prevista como ganancia no imponible. Ello, siempre y cuando no resulte titular de ningún inmueble, cualquiera sea la proporción.

Esta disposición legal no tuvo ninguna modificación, por lo que sigue aplicándose.

12. ¿Cuál es la situación de la deducción del 10% del monto total del alquiler del inmueble destinado a casa-habitación, para el locador y locatario?

Estas deducciones dejan de aplicarse a partir de 1/1/2026.

13. ¿Cuál es la situación de una sociedad que es locadora de un inmueble destinado a casa-habitación respecto de la deducción del 10%?

Por aplicación del reglamento no goza del beneficio de exención del impuesto a las ganancias, por lo que es procedente la deducción del 10%.

14. ¿Cuál es la situación del resultado derivado de la enajenación de inmuebles?

Se encuentra exento el resultado derivado de la enajenación de inmuebles, alcanzados por las disposiciones del art. 99 de la ley de tributo, que se enajenan o transfieren a partir del 1/1/2026.

Ello implica que tal exención se aplica respecto de personas humanas y sucesiones indivisas (no sociedades) por la enajenación o transferencia de derechos sobre inmuebles situados en el país.

A tales efectos, se entenderá configurada la enajenación del inmueble con la enajenación o adquisición, según corresponda, cuando mediare boleto de compraventa u otro compromiso familiar, siempre que se diere u obtuviere, según el caso, la posesión o, en su defecto, en el momento en que este acto tenga lugar, aún cuando no se hubiere celebrado la escritura traslativa de dominio.

En el caso de transferencia de derechos sobre inmuebles, en tanto se verifique la cesión del boleto de compraventa u otro compromiso similar -sin que se tuviere la posesión- o de otro modo se transfieran derechos sobre inmuebles