Vivienda en dólares: la llave de un negocio más grande

Uno de los personajes más rocambolescos que han aparecido en los últimos meses es sin dudas la escribana del jefe de Gabinete, Manuel Adorni. En sus entrevistas, la profesional mencionó una maniobra que parece ser común entre los que prodigan fe pública en nombre del Estado: los préstamos de dólares por parte de privados en favor del comprador de una vivienda.

Eso implica que el pago efectivo no queda registrado en la escritura y se realiza en otra instancia, privada, lejos de los ojos de quien ejerce una función pública delegada por el Estado. No es la intención de esta nota hablar de ese tema, pero es un disparador para mostrar hasta qué punto el sector inmobiliario puede servir para el uso de dinero en negro, sobre todo el que está dolarizado.

Mercado inmobiliario

En estas columnas ya se ha mencionado lo medieval que es el proceso de compraventa de una vivienda en Argentina, especialmente por su carácter dolarizado. Este tiene su origen en la inestabilidad inflacionaria posterior al Rodrigazo de 1975, pero se consolida definitivamente con la dictadura militar.

Desde entonces, con inflación o sin inflación, con gobiernos populares o promercado, la vivienda en dólares fue una constante que nadie pudo modificar. De esa forma, vemos las prácticas absurdas de los dólares billetes acumulados en un colchón o circulando en valijas para transacciones inmobiliarias como si fueran actividades ilegales.

Lo que nunca cambia

En general, se sabe que cuando cambia la macroeconomía deben acomodarse los sectores. Todo cambio de modelo implica que se modifican las formas de ganar dinero: en el modelo macrista (o el actual), la industria automotriz podía importar vehículos antes que fabricarlos localmente, y es lo que hizo. Pero cuando volvió el peronismo, tuvo que volcarse a la producción nacional e incluso potenciar sus exportaciones. Estamos hablando del caso de un sector poderoso, que influye sobre las políticas económicas, pero que así y todo tuvo que adaptarse.

El sector inmobiliario es sin dudas el único negocio que no cambia. Siguen haciéndose las transacciones en dólares, haya o no acceso a los dólares. Uno podría pensar que ante la restricción de dólares el sector pesificaría las transacciones, pero no: parece preferible una actividad reducida a la mitad antes que abandonar la dolarización del sector. Y que sigan proliferando las costumbres medievales de acumulación y traslado de billetes verdes.

Las maniobras que se realizan en cada transacción son similares a las que se usan para el delito, con bolsones de billetes, y a veces suelen confundirse. Gabriela Michetti, la ex vicepresidenta de la Nación, declaró que el dinero en efectivo que había en su casa en 2016 era para una inversión inmobiliaria. Lo que en cualquier otro país se hubiese asimilado a un delito, redundó en un sobreseimiento por parte del juez Lijo.

¿Por qué el mercado inmobiliario sigue funcionando igual? ¿Cuál es la particularidad del sector para tener semejante anormalidad? Podemos aportar una hipótesis para seguir pensando: la diferencia entre el valor real y el valor fiscal de las escrituras permite hacer transitar dólares en blanco, muchas veces bancarizados y provenientes de las reservas del Banco Central, en dólares en negro, es decir fuera del registro fiscal.

Esos dólares en negro son necesarios para dolarizar ganancias en negro realizadas en el mercado interno en pesos. Eso podría explicar por qué la anormalidad del sector inmobiliario es funcional al resto de los sectores económicos. Su lógica no es interna al sector, sino que trabaja para el resto del capital en Argentina, proveyendo dólares en negro.

Queda claro que esta suma es poca si la comparamos con la evasión y elusión fiscal en Argentina. Las vías de escape son numerosas: las empresas transnacionalizadas (locales o internacionales) tienen maniobras más complejas, como los precios de transferencia o directamente el private banking. Pero una suma importante de las empresas de menor tamaño requiere de los dólares billetes en negro que puede proveer el mercado inmobiliario.

Contrapartida

La contrapartida para ese comportamiento es, claro está, la necesidad del comprador de acceder a los dólares. La libertad de acceso a los dólares es uno de los grandes logros que suele adjudicarse este gobierno, junto a la vuelta del crédito hipotecario UVA. Queda claro que el UVA no es el problema, ya que es un instrumento que se ha utilizado en Chile para resolver el acceso a la vivienda a través del mercado.

Pero lo que llevó al crédito UVA al fracaso durante el macrismo, y que se vuelve a repetir en este caso, es que se da un crédito sin desdolarizar la vivienda, al contrario de lo ocurrido en Chile. Es decir que se apalanca la compra de dólares del ahorrista, lo que en la jerga se llama Formación de Activos Externos (FAE). Prestan pesos al ahorrista para que compre dólares, mediación necesaria para llegar a la ansiada propiedad.

Esa presión sobre el dólar se puede estimar en 500 millones de dólares mensuales, cuando la FAE promedia 2.500 millones de dólares mensuales al quitar el cepo. Entre septiembre 2017 y abril 2018, el crédito hipotecario llegó al récord de casi 4.000 millones de dólares. Ya sabemos lo que ocurrió en los meses siguientes: se desmoronó el modelo macrista, destruido por la compra de dólares de los argentinos.

Sin llegar hasta esos guarismos, el crecimiento del crédito hipotecario tuvo en los últimos meses un importante impulso: el stock de créditos hipotecarios pasó de 3.000 millones de dólares en mayo a 5.300 millones de dólares en enero 2026, marcando un incremento de 2300 millones de dólares que, en gran medida, deben haber engrosado la salida de dólares del Banco Central.

¿El crédito en dólares puede ser una solución ante ese problema? A nuestro entender solo puede empeorar la cuestión. Es cierto que el que toma un crédito en pesos para comprar una vivienda de 100.000 dólares explica una salida de toda la plata junta en concepto de FAE, mientras que un crédito en dólares implica que solo se recurra al BCRA para pagar las cuotas, es decir que el crédito en dólares modera la presión sobre las reservas del Banco Central.

Pero la toma de créditos en dólares representa un descalce mucho más grave que el problema en pesos. Estas son cuestiones bastante conocidas que precipitaron la crisis bancaria de la convertibilidad y que hoy están fuera de lugar.

Consecuencias sociales

La dolarización de la vivienda complica muchísimo el acceso a la propiedad de los que no cobran en dólares y además puso frente al abismo a los que tuvieron acceso a un préstamo UVA durante la crisis 2018-2019.

En la Ciudad de Buenos Aires, los inquilinos pasaron de 29,8% del total de los habitantes en 2010 a 36,8% en 2022, según marca el censo. En períodos de restricción al acceso al dólar, el sector prefirió planchar su actividad, lo que genera mayores obstáculos a la compraventa. Y cuando volvió el crédito UVA, todo terminó en devaluación, inflación e incremento de las cuotas UVA.

El abandono de las políticas de vivienda impulsadas desde el Estado, que fueron significativas durante el siglo XX y que permitieron el acceso a la vivienda a una gran mayoría de ciudadanos, es una deuda pendiente.

No quedan dudas de que las políticas de valorización de suelos sobre la base de créditos hipotecarios aparecidos con el neoliberalismo no son la solución a los problemas de la vivienda sino que contribuyen a los problemas habitacionales.

En particular, la dolarización de la vivienda no debe analizarse solamente en el marco del sector inmobiliario sino que debe entenderse por fuera de él. La dolarización de la vivienda es una forma de eludir el pago de impuestos y el financiamiento de actividades ilegales.

La desdolarización de la vivienda es por lo tanto algo necesario y el episodio de un personaje menor de la historia política argentina como Manuel Adorni debería servir para iluminar esta situación.

 

Por Martin Burgos

Martín Burgos es investigador de la Flacso y del Centro Cultural de la Cooperación