Ley de alquileres: prohíben publicaciones y contratos en dólares, ¿cómo afecta a las plataformas?

El poder Legislativo intenta "calibrar" el mercado de alquileres, que tras la promulgación de la ley en junio de 2020 y la aceleración inflacionaria, actualmente posee escasa oferta, fuertes aumentos y contratos dolarizados.

Luego de que el Ejecutivo promulgara la reforma de la Ley de Alquileres este martes 17 de agosto a través del Decreto 533/2023, publicado en Boletín Oficial. De esta manera, comienzan a regir las modificaciones en la normativa vigente. Entre ellas, se destaca la posibilidad de aplicar actualizaciones semestralmente a través del índice «Casa Propia», otorga beneficios fiscales a los propietarios, prohíbe las publicaciones de propiedades en moneda extranjera y aclara que los contratos deben realizarse en pesos.

Así, el poder Legislativo intenta «calibrar» el mercado de alquileres, que tras la promulgación de la ley en junio de 2020 y la aceleración inflacionaria, actualmente posee escasa ofertafuertes aumentos contratos dolarizados.

La presidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) Marta Liotto aseguró a Ámbito que si bien la normativa vigente hasta hoy de alguna manera prohibía el pago en moneda extranjera, el Gobierno debería ocuparse de «una política económica y cambiaria que deje de destruir el valor de nuestra moneda», para que el mercado de alquileres deje de dolarizarse.

La presión sobre las divisas extranjeras fue en crecimiento a medida que se acercan las elecciones presidenciales, dado que el mercado da por descontado que existirá una devaluación independientemente de quien asuma. La semana pasada, el dólar blue llegó a cerrar arriba de los $1.000. A ello se le suma que el candidato más votado en las PASO, Javier Milei, propone una dolarización de la economía.

Respecto a la prohibición de publicaciones en moneda extranjera surgen varias dudas, sobre todo la posibilidad de mantener los anuncios realizados con anterioridad a la sanción de la norma, ya que ninguna ley es retroactiva. En ese sentido, el abogado especialista en propiedad horizontal, Eduardo Awad, explicó a este diario que no serviría mucho sostener la publicidad en dólares, si el contrato no se puede realizar en esta moneda.

Ahora bien, ¿cómo van a accionar las plataformas con esta nueva normativa? Desde Mercado Libre Inmuebles detallaron que lo que buscarán desde su lugar es «acompañar a los actores a adecuarse a la ley de alquileres vigente» para seguir manteniendo sus anuncios y poder alquilar sus propiedades.

A partir de la entrada en vigencia de la reforma de la ley 27.551, desde la empresa unicornio líder de Argentina aseveraron que las publicaciones de alquileres con destino habitacional que se realicen a partir de este miércoles 18 de octubre «sólo podrán realizarse en moneda local«. Asimismo, en cuanto a las publicaciones activas previamente en dólares, «se notificará a los usuarios indicándoles lo estipulado por la nueva norma para que adecúen sus anuncios».

Por su parte, desde Zonaprop afirmaron que no participan en el proceso de publicación, sino que la plataforma vende el espacio, por lo cual no entra dentro de sus competencias modificar los anuncios.

Así, las publicaciones realizadas se deberán reconvertir a pesos. Pero, ¿a qué cotización se readaptarían? En este punto, cada propietario o inmobiliaria puede decidir el precio en el que publica su departamento, quedará del lado del locador el precio que se decida poner, ya sea haciendo el pase del costo en dólar blue o financieros a pesos o incluso elevándolo por encima de ese cambio.

Hecha la ley, hecha la trampa

En el mercado, se especula con que el próximo presidente pueda derogar la ley o modificarla de una forma «más amigable al mercado» y por lo tanto, que perjudique a los inquilinos. Por eso, algunos ya evalúan formas de evadir la normativa.

Hacia dentro se comienza a hablar de contratos de alquiler para «locaciones comerciales u oficinas», en lugar de los de vivienda, lo cual permitirían un contrato a dos años y aumentos trimestrales convenidos entre las partes.

Pese a que la Constitución Nacional en el artículo 14 bis pregona el «acceso a una vivienda digna» (que en teoría es un derecho humano), en Argentina es casi imposible para un trabajador comprar una propiedad y actualmente se está complicando la posibilidad de alquilar en las ciudades debido a la disparada de los precios. En CABA, por caso, hoy un monoambiente supera los $190.000, mientras que un salario mínimo actualmente es de $132.000.

La falta de oferta eleva precio de alquileres: ¿cambiará algo con las actualizaciones semestrales?

Si bien las actualizaciones serían semestrales a partir de la puesta en vigencia de la reforma, se realizarían mediante el índice de «Casa Propia» que elabora el Ministerio de Hábitat y que suele ubicarse por debajo de la inflación. Este calcula con el indicador más bajo entre la variación salarial y el índice de precio al consumidor (IPC). Además, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo igual al 0,9, por lo que en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial en su totalidad, solo lo hará en un 90%.

Por este motivo, desde el CUCICBA consideraron que se trata de una «pésima modificación», ya que no sólo no soluciona aquellas disposiciones que generaron la crisis en el mercado -como los contratos por tres años- sino que las empeora.

«Al mantener los contratos a tres años y definir la indexación a través del Índice «Casa Propia» (que avanza a la mitad de la inflación), esta reforma conseguirá profundizar el retiro de unidades del mercado, aumentando los precios y haciendo aún más difícil a los inquilinos encontrar un techo», apuntó Liotto.

¿Cómo calcular el índice «Casa Propia»?

Para calcular la actualización del alquiler, que pasó a ser semestral en lugar de anual, los inquilinos tendrán que tomar los valores del coeficiente Casa Propia de los últimos seis meses, multiplicarlos entre sí, y a ese resultado, multiplicarlo por el número de la cuota de alquiler vigente.

La cuenta sería: 1,0522 x 1,0557 x 1,0558 x 1,0571 x 1,0576 x 1,0628.

En este caso, si la cuota es desde mayo es de $100.000 en noviembre 2023, pasaría a costar $139.350 por seis meses.

Reforma de la ley de alquileres: qué impuestos ya no pagarán los propietarios

En cuanto a beneficios fiscales, la ley propone exenciones del pago del monotributo a los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos inmuebles. Además, se exime del pago del Impuesto de Bienes personales a los inmuebles destinados a alquileres de viviendas y del Impuesto a los Débitos y Créditos («al cheque») para las operaciones vinculadas de los contratos.

La ley, que invita a las jurisdicciones provinciales a aprobar otros beneficios tributarios, permite al propietario y al inquilino descontar del Impuesto a las Ganancias el 10% del valor total del alquiler anual.

Fuente
ambito financiero

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